IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO E IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES. LOS INMUEBLES QUE UNA SOCIEDAD FAMILIAR ALQUILA A SUS PROPIOS SOCIOS O FAMILIARES DIRECTOS A PRECIOS DE MERCADO DEBEN CONSIDERARSE AFECTOS A LA ACTIVIDAD ECONÓMICA A EFECTOS DE APLICAR LA EXENCIÓN EN EL IP
El panorama fiscal para las empresas familiares dedicadas al arrendamiento de inmuebles se vuelve aún más complejo e incierto tras una reciente sentencia, 768/2025, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC), fechada el 10 de marzo, que contradice frontalmente un criterio establecido previamente por el Tribunal Económico-
Administrativo Central (TEAC).
La controversia gira en torno a una cuestión clave: si los inmuebles que una sociedad familiar alquila a sus propios socios o familiares directos deben considerarse “afectos” a la actividad económica, incluso cuando dicho alquiler se realiza a precios de mercado. La consideración de “afecto” es crucial, ya que es un requisito indispensable para poder beneficiarse de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) y, consecuentemente, de la importante bonificación aplicable a las empresas familiares en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
El TEAC había sido tajante al respecto, concluyendo que estos inmuebles alquilados a familiares no se consideraban afectos a la actividad empresarial, cerrando la puerta
a dichos beneficios fiscales en esos casos específicos, independientemente de que la renta pactada fuera la de mercado.
Sin embargo, el TSJ de Cataluña, en su sentencia, ha adoptado una postura diametralmente opuesta. Desestima un recurso interpuesto por la Generalitat de Cataluña, que defendía el criterio restrictivo similar al del TEAC. La base de la decisión del TSJC no radica en una nueva interpretación de la ley, sino en la aplicación directa de una consulta vinculante emitida por la Dirección General de Tributos (DGT).
Concretamente, el TSJC se apoya en la consulta V1255/2020, de 5 de mayo de 2020. En dicha consulta, la DGT manifestó que “si los inmuebles que se arriendan por la entidad a miembros del grupo familiar lo son a valor de mercado, pueden considerarse necesarios para la obtención de rendimientos y, por tanto, considerar que están afectos”.
Se trata de una cuestión muy importante y no sólo se está generando inseguridad jurídica.
Así es el criterio y sus consecuencias para la empresa:
El TSJC fundamenta su fallo recordando el artículo 89.1 de la Ley General Tributaria (LGT). Este artículo establece que las respuestas a consultas tributarias escritas tienen
carácter vinculante para la Administración tributaria en su relación con el consultante. Además, y de forma crucial para este caso, obliga a los órganos de aplicación de los
tributos a aplicar los criterios de dichas consultas a cualquier contribuyente, siempre que exista identidad entre los hechos y circunstancias del caso y los de la consulta respondida.
En esencia, el TSJC considera que la Dirección General de Tributos ya fijó un criterio vinculante favorable a la afectación en 2020 y que la Administración (en este caso,
representada por la Generalitat en su recurso) debe acatarlo. La cuestión es de gran calado económico y afecta a la planificación patrimonial y sucesoria de numerosas
familias empresarias en España. La inseguridad jurídica resultante es máxima para las empresas familiares que operan en el sector inmobiliario sobre el criterio que deben
seguir. Bien el del TEAC, más restrictivo, o de la DGT.
Al final, tendrá que ser el Tribunal Supremo quien establezca qué criterio deberá ser el que prevalezca.