IMPOST SOBRE ACTES JURÍDICS DOCUMENTATS. L’ASUNCIÓN DEL DEUTE HIPOTECARI PEL COMPRADOR NO GENERA UN NOU PAGAMENT DE L’IMPOST
La Direcció General de Tributs acaba amb els dubtes i confirma que l’assumpció del deute hipotecari pel comprador no genera un nou pagament de l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats.
Amb aquesta resposta de la DGT es posa fi a la incertesa fiscal que afectava tant el sector immobiliari com al bancari. Així, s’acaba amb el cop fiscal en la compra d’habitatges amb subrogació hipotecària.
Tributs confirma que l’assumpció de la hipoteca pel comprador no genera un nou pagament de l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats. En concret, la DGT aclareix en una consulta vinculant que la subrogació del deutor hipotecari que es produeix en el context d’una compravenda d’un immoble no està subjecta a la quota gradual de la modalitat d’Actes Jurídics Documentats (AJD) de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials.
Tal com conclou la DGT, “aquesta subrogació no produeix una inscripció distinta de la que origina la pròpia transmissió de l’immoble” i això “perquè s’entén que l’única operació inscriptible és el canvi de titularitat del ben transmès que garanteix la hipoteca“, atès que “no es veuria afectada la hipoteca en si mateixa considerada, ja que roman inalterada”.
Per a entendre la rellevància d’aquest pronunciament, és necessari recordar els requisits que estableix l’article 31.2 del Text Refós de la Llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i AJD perquè un document notarial quedi subjecte a la quota gradual d’AJD. Aquests són: ser una primera còpia d’escriptura o acta notarial; tenir contingut econòmic avaluable; documentar actes o contractes inscriptibles en registres públics (com el de la Propietat) i, finalment, no estar subjecte a altres modalitats de l’Impost ni a l’Impost sobre Successions i Donacions.
Tradicionalment, el criteri de la DGT havia estat que la subrogació de deutor hipotecari no tenia caràcter inscriptible propi i, per tant, l’escriptura que la recollia no estava subjecta a AJD. No obstant això, aquesta postura es va veure sacsejada després d’una sentència del Tribunal Suprem de 20 de maig de 2020. Aquesta sentència va considerar subjecta a AJD l’alliberament de codeutors d’un préstec hipotecari formalitzat en escriptura pública.
En aplicació d’aquesta jurisprudència del Suprem, Tributs va emetre diverses respostes a consultes (V1148-22, V3397-20, V3116-20) que van portar a determinar la tributació per la quota variable d’AJD de la substitució del deutor original d’un préstec hipotecari per un nou en cas de transmissió de l’immoble hipotecat. Encara que aquestes consultes es referien a supòsits com l’extinció de condomini o la liquidació de societat de guanys, contenien una menció genèrica a la “transmissió de l’immoble hipotecat” que va generar una notable preocupació en el sector, en sembrar el dubte sobre la tributació de la subrogació en compravendes.
Ara, en la nova consulta vinculant, la DGT justifica aquesta postura i distingeix clarament el supòsit de la subrogació de deutor en una compravenda d’immoble dels fets analitzats pel Tribunal Suprem en la seva sentència de 20 de maig de 2020. La Direcció General de Tributs subratlla que no existeix la necessària identitat de fets i circumstàncies entre tots dos casos.
Una sola operació
Segons el parer de la DGT, la jurisprudència del Suprem es referia a situacions on es va produir una redistribució de la responsabilitat hipotecària a través de dues escriptures diferents (extinció de condomini i alliberament de codeutors), donant com a resultat l’adjudicació d’un immoble a una parella que assumia els préstecs, alliberant altres propietaris. Per contra, en una subrogació de deutor en el context d’una compravenda, es realitza un únic negoci jurídic inscriptible subjecte a AJD: la compravenda de l’immoble.
Aquest recent pronunciament de la Direcció General de Tributs és de gran importància pràctica. Proporciona seguretat jurídica als contribuents referent a la tributació per AJD de les compravendes amb subrogació del comprador en la posició del deutor hipotecari. Així mateix, facilita el desenvolupament normal d’aquesta mena d’operacions, que són molt freqüents tant en l’àmbit empresarial com entre particulars. Amb aquest aclariment, es dissipen els dubtes que pesaven sobre aquestes transaccions.
La hipoteca roman inalterada
Un aspecte crucial i específic de la conclusió de la Direcció General de Tributs (DGT) és l’anàlisi detallada de la Sentència del Tribunal Suprem de 2020 i per què la seva doctrina legal no s’aplica al cas.
El Suprem va establir en aquesta sentència que l’alliberament de codeutors en un préstec hipotecari, documentada en escriptura pública (sovint vinculada a operacions com la dissolució de condomini), sí que està subjecta a AJD. El seu raonament es basava en el fet que, encara que la hipoteca no canviï, es produeix una modificació subjectiva dels responsables amb accés al registre. Aquesta sentència va portar la DGT a modificar el seu criteri en casos idèntics d’alliberament de codeutors.
No obstant això, en el cas de la subrogació d’un comprador en la hipoteca del venedor dins d’una compravenda, la DGT argumenta que no existeix una “identitat plena entre els fets i circumstàncies” amb el supòsit analitzat pel Suprem. Al seu judici, la sentència es referia a situacions on hi havia una redistribució de responsabilitat entre diversos codeutors preexistents, sovint formalitzada en diverses operacions (com a dissolució de condomini i posterior novació/alliberament).
Per contra, en la subrogació objecte de la consulta, hi ha un únic negoci jurídic principal: la compravenda. La subrogació és simplement la substitució d’un deutor per un altre en el mateix préstec hipotecari, sense una redistribució entre codeutors. La hipoteca sobre la finca roman inalterada.
Aquesta falta d’identitat en els supòsits de fet és la raó fonamental per la qual la DGT conclou que la doctrina del Tribunal Suprem sobre l’alliberament de codeutors no és aplicable a la subrogació del comprador en el deute del venedor en una operació de compravenda. Així és com a Hisenda distingeix en aquest cas els fets per a arribar a aquesta conclusió.